ഒട്ടാവ: കാനഡയിൽ ഭവന വായ്പയുടെ തിരിച്ചടവ് കാലാവധി കുറയ്ക്കുന്നതിൽ ശ്രദ്ധ കേന്ദ്രീകരിച്ച്, സാമ്പത്തിക സുരക്ഷ ഉറപ്പാക്കുമ്പോൾ, യു.എസ്. പ്രസിഡൻ്റ് ഡൊണാൾഡ് ട്രംപ് അവതരിപ്പിച്ച 50 വർഷത്തെ മോർട്ട്ഗേജ് പദ്ധതി ഇരുരാജ്യങ്ങളിലെയും സാമ്പത്തിക വിദഗ്ധർക്കിടയിൽ വലിയ വിവാദങ്ങൾക്കാണ് തിരികൊളുത്തിയിരിക്കുന്നത്. ആദ്യമായി വീട് വാങ്ങുന്നവരെ ലക്ഷ്യമിട്ടുള്ള ഈ നിർദ്ദേശം, പ്രതിമാസ അടവ് കുറച്ച് ഭവന ഉടമസ്ഥാവകാശം കൂടുതൽ എളുപ്പമാക്കും എന്ന് അവകാശപ്പെടുന്നു. ട്രംപിൻ്റെ സോഷ്യൽ മീഡിയ പോസ്റ്റിലൂടെയാണ് 30 വർഷത്തെ പരമ്പരാഗത മോർട്ട്ഗേജ് മാറ്റി 50 വർഷത്തെ വായ്പ എന്ന ആശയം ആദ്യമായി അവതരിപ്പിച്ചത്.
എന്നാൽ, ഈ നീക്കം ഭവനപ്രതിസന്ധിക്കുള്ള യഥാർത്ഥ പരിഹാരമല്ല, മറിച്ച് വായ്പക്കാർക്ക് ദീർഘകാലാടിസ്ഥാനത്തിൽ വലിയ പലിശഭാരം വരുത്തിവെക്കുന്ന ഒരു ‘തന്ത്രം’ (gimmick) മാത്രമാണെന്നാണ് സാമ്പത്തിക വിദഗ്ധർ മുന്നറിയിപ്പ് നൽകുന്നത്. കാനഡയുടെ റിസ്ക് ഒഴിവാക്കാനുള്ള ധനകാര്യ നയങ്ങളും, മോർട്ട്ഗേജ് ഫണ്ടിംഗിലെ ഘടനാപരമായ വ്യത്യാസങ്ങളും കാരണം ഇത്തരം ദീർഘകാല വായ്പകൾക്ക് ഇവിടെ സാധ്യതയില്ല എന്നും അവർ ഉറപ്പിച്ചു പറയുന്നു.
30 വർഷത്തെ മോർട്ട്ഗേജ് അവതരിപ്പിച്ച ഫ്രാങ്ക്ലിൻ ഡെലാനോ റൂസ്വെൽറ്റിൻ്റെ ചിത്രത്തോടൊപ്പം തൻ്റെ ചിത്രം ഉൾപ്പെടുത്തിയായിരുന്നു ഈ പ്രഖ്യാപനം. ഭവനവായ്പയുടെ തിരിച്ചടവ് കാലാവധി നീട്ടുന്നത് വീടുകൾക്ക് കൂടുതൽ താങ്ങാനാവുമെന്ന് ഇത് വാദിക്കുന്നു. ഫെഡറൽ ഹൗസിങ് ഫിനാൻസ് ഏജൻസി ഡയറക്ടർ ബിൽ പുൾട്ടെയെപ്പോലുള്ളവർ ഈ നീക്കത്തെ ‘ഗെയിം ചേഞ്ചർ’ എന്ന് വിശേഷിപ്പിച്ചെങ്കിലും, സാമ്പത്തിക വിദഗ്ധർ ഇതിനെതിരെ ശക്തമായ നിലപാടാണ് സ്വീകരിച്ചിട്ടുള്ളത്.
വാർട്ടൺ സ്കൂളിലെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ആൻഡ് ഫിനാൻസ് പ്രൊഫസറായ ജോസഫ് ഗ്യൂർക്കോ പറയുന്നതനുസരിച്ച്, 50 വർഷത്തെ മോർട്ട്ഗേജിന് ഗുണങ്ങളും ദോഷങ്ങളുമുണ്ട്. പ്രതിമാസ തിരിച്ചടവ് തുക കുറയും എന്നതാണ് ഏറ്റവും വലിയ നേട്ടം. എന്നാൽ, വായ്പയുടെ കാലാവധിയിൽ വളരെ കൂടുതൽ പലിശ നൽകേണ്ടിവരും എന്നതാണ് പ്രധാന ദോഷം. ഉദാഹരണത്തിന്, 415,200 ഡോളർ വിലയുള്ള ഒരു വീടിന്, 30 വർഷത്തെ മോർട്ട്ഗേജുമായി താരതമ്യം ചെയ്യുമ്പോൾ, 50 വർഷത്തെ മോർട്ട്ഗേജിൽ ഏകദേശം 389,000 ഡോളർ അധിക പലിശ നൽകേണ്ടിവരുമെന്ന് അസോസിയേറ്റഡ് പ്രസ് റിപ്പോർട്ട് ചെയ്ത കണക്കുകൂട്ടൽ വ്യക്തമാക്കുന്നു.
കൂടുതൽ കാലയളവിലേക്ക് വായ്പ എടുക്കുമ്പോൾ, തിരിച്ചടവിൻ്റെ ആദ്യ വർഷങ്ങളിൽ ഭൂരിഭാഗം പണവും പലിശ ഇനത്തിലാണ് പോകുന്നത്, അല്ലാതെ പ്രിൻസിപ്പൽ തുകയിലേക്കല്ല. ഇത് ഹോം ഇക്വിറ്റി (Home Equity) വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നതിൻ്റെ വേഗത ഗണ്യമായി കുറയ്ക്കും. മാർക്കറ്റ് സാഹചര്യങ്ങൾ മാറുകയോ വീടിൻ്റെ വില ഇടിയുകയോ ചെയ്താൽ, കടക്കാർക്ക് ഡിഫോൾട്ട് വരാനുള്ള സാധ്യത വർദ്ധിപ്പിക്കുമെന്ന് യു.എസ്.സി. മാർഷ്യൽ സ്കൂൾ ഓഫ് ബിസിനസിലെ പ്രൊഫസർ റിച്ചാർഡ് കെൻ്റ് ഗ്രീൻ അഭിപ്രായപ്പെടുന്നു. ഇത് ഭവന പ്രതിസന്ധിക്കുള്ള ഒരു യഥാർത്ഥ പരിഹാരമല്ലെന്നും, ഭവനങ്ങളുടെ കുറവായ സപ്ലൈ ആണ് പ്രധാന പ്രശ്നമെന്നും അദ്ദേഹം കൂട്ടിച്ചേർത്തു.
യു.എസിൽ നിന്ന് വ്യത്യസ്തമായി, കാനഡ മോർട്ട്ഗേജ് വിഷയത്തിൽ റിസ്ക് കുറയ്ക്കുന്നതിൽ ശ്രദ്ധ കേന്ദ്രീകരിക്കുന്ന രാജ്യമാണ്. കാനഡയിൽ, മോർട്ട്ഗേജ് ഉടമകൾ 25-ഓ 30-ഓ വർഷത്തിനിടയിൽ മൂന്നോ നാലോ തവണ അവരുടെ മോർട്ട്ഗേജ് പുതുക്കാൻ സാധ്യതയുണ്ട്. എന്നാൽ യു.എസിൽ ആളുകൾ പതിറ്റാണ്ടുകളോളം ഒരേ നിരക്കിൽ തുടരുകയും, കാലാവധിയിൽ ഒരിക്കലും പുതുക്കാതിരിക്കുകയും ചെയ്യാം.
ഈ വ്യത്യാസങ്ങൾക്ക് കാരണം ഇരു രാജ്യങ്ങളിലെയും മോർട്ട്ഗേജ് ഫണ്ടിംഗ് രീതികളാണ്. യു.എസിൽ, വായ്പാ ദാതാക്കൾ മോർട്ട്ഗേജുകൾ മോർട്ട്ഗേജ്-ബാക്ക്ഡ് സെക്യൂരിറ്റികളായി വിൽക്കുമ്പോൾ, റിസ്ക് സാമ്പത്തിക സ്ഥാപനങ്ങളിൽ നിന്ന് നിക്ഷേപകരിലേക്ക് മാറുന്നു. എന്നാൽ കാനഡയിൽ, ബാങ്കുകളുടെ ഡിപ്പോസിറ്റ് ബിസിനസുകൾ (സേവിംഗ്സ് അക്കൗണ്ടുകളും ജിഐസികളും പോലുള്ളവ) ഉപയോഗിച്ചാണ് മോർട്ട്ഗേജ് വായ്പകൾ നൽകുന്നത്. അഞ്ച് മുതൽ 10 വർഷം വരെ മാത്രമാണ് ഈ ഡിപ്പോസിറ്റുകളുടെ റിസ്ക് ടൈംലൈൻ. ഈ ഘടനാപരമായ വ്യത്യാസം കാരണം 50 വർഷത്തെ മോർട്ട്ഗേജ് കാനഡയിൽ പ്രായോഗികമാകില്ലെന്ന് വിദഗ്ധർ പറയുന്നു.
കാനഡയിൽ മോർട്ട്ഗേജ് തിരിച്ചടവ് കാലാവധി നീട്ടാൻ സാധ്യതയില്ല. 2007-ൽ, ഹാർപ്പർ സർക്കാർ ഇൻഷുർ ചെയ്ത മോർട്ട്ഗേജുകളുടെ പരമാവധി തിരിച്ചടവ് കാലാവധി 40 വർഷം വരെ അനുവദിച്ചിരുന്നു. എന്നാൽ യു.എസിലെ ഭവന പ്രതിസന്ധിയുടെയും സാമ്പത്തിക തകർച്ചയുടെയും പശ്ചാത്തലത്തിൽ, 2008 മുതൽ കാനഡ ഈ നിയമങ്ങൾ കർശനമാക്കുകയും, ഘട്ടം ഘട്ടമായി പരമാവധി കാലാവധി 25 വർഷമായി (ഇൻഷുർ ചെയ്ത വായ്പകൾക്ക്) കുറയ്ക്കുകയും ചെയ്തു. അതിനാൽ, ഈ സുരക്ഷാ ചട്ടങ്ങൾ ലംഘിച്ച് 50 വർഷത്തെ മോർട്ട്ഗേജിലേക്ക് തിരിച്ചുപോകാൻ കാനഡയിലെ സർക്കാർ തയ്യാറായേക്കില്ല.
കാനഡയിലെ ഏറ്റവും പുതിയ വാർത്തകൾക്കായി:
https://chat.whatsapp.com/Ghtm5bIjsVN8SItyDlaj3Q?mode=wwt
Trump’s 50-year debt plan: Economists point out the risk of interest rates
