താഴ്ന്ന വരുമാനക്കാർക്ക് എങ്ങനെ നഗരമധ്യത്തിൽ സ്ഥിരതാമസം നൽകാം?; കാനഡയുടെ ഭവന പ്രതിസന്ധിക്ക് സെന്റ് ലോറൻസ് നൽകുന്ന സന്ദേശം

ടൊറന്റോ: കാനഡയിലെ ഭവന പ്രതിസന്ധി രൂക്ഷമായിക്കൊണ്ടിരിക്കുന്ന ഈ കാലഘട്ടത്തിൽ, ടൊറന്റോയുടെ ഹൃദയഭാഗത്തുള്ള സെന്റ് ലോറൻസ് (St. Lawrence) എന്ന അയൽപ്രദേശം ഒരു മാതൃകയായി ഉയർന്നു വരുന്നു. 50 വർഷം മുൻപ്, ഉപേക്ഷിക്കപ്പെട്ട നിലയിലും, പാർക്കിംഗ് സ്ഥലങ്ങളായും വ്യവസായ കേന്ദ്രങ്ങളായും കിടന്നിരുന്ന ഈ പ്രദേശം, ഇന്ന് സന്തുലിതവും മനുഷ്യ കേന്ദ്രീകൃതവുമായ നഗരവികസനത്തിന്റെ മികച്ച ഉദാഹരണമാണ്.

താങ്ങാനാവുന്ന വാടകയ്ക്ക് താമസിക്കാനുള്ള സഹകരണ സ്ഥാപനങ്ങളുടെയും (co-op) ലാഭേച്ഛയില്ലാത്തതുമായ ഭവനങ്ങളും (non-profit rental housing) ഉയർന്ന വിലയുള്ള റിയൽ എസ്റ്റേറ്റും ഇവിടെ ഒരുപോലെ thriving (പുഷ്കലമായി) നിലനിൽക്കുന്നു.

അർബൻ സ്ട്രാറ്റജീസിന്റെ സഹസ്ഥാപകനും പാർട്ണർ എമെരിറ്റസുമായ ഫ്രാങ്ക് ലെവിൻബെർഗ് (Frank Lewinberg) ഈ സമീപപ്രദേശത്തിന്റെ രൂപീകരണത്തിൽ പങ്കാളിയായിരുന്നു. അദ്ദേഹവും ഫോട്ടോഗ്രാഫർ വിൻസെൻസോ പീട്രോപോളോയും (Vincenzo Pietropaolo) ചേർന്നെഴുതിയ ‘Housing for All: How Toronto Built the St. Lawrence Neighbourhood’ എന്ന പുതിയ പുസ്തകം ഈ വിജയഗാഥയെക്കുറിച്ചാണ്.

പ്രധാന പാഠങ്ങൾ:

വാടകക്കാർക്ക് (Renters) മുൻഗണന നൽകണം: ഭവന പ്രതിസന്ധിക്ക് പരിഹാരം കാണാൻ വീട് സ്വന്തമാക്കുന്ന ഉടമകളെയും കോണ്ടോ ഉടമകളെയും മാത്രം സഹായിക്കുന്നതിൽ ശ്രദ്ധ കേന്ദ്രീകരിച്ചാൽ പോരാ. താഴ്ന്ന വരുമാനക്കാർ, മുതിർന്ന പൗരന്മാർ, വിദ്യാർത്ഥികൾ, കുടിയേറ്റക്കാർ തുടങ്ങിയവർ ഉൾപ്പെടുന്ന വാടകക്കാർക്ക് സുരക്ഷയും സഹായവും നൽകുന്നതിലാണ് ഇനി ശ്രദ്ധ വേണ്ടത്. വാടക ഉയരുമ്പോൾ അവർ അനുഭവിക്കുന്ന ബുദ്ധിമുട്ടുകൾക്ക് പരിഹാരം കാണണം.

ത്രിതല സർക്കാർ സഹകരണം: സെന്റ് ലോറൻസ് വിജയകരമായത് ഫെഡറൽ, പ്രൊവിൻഷ്യൽ, മുനിസിപ്പൽ തലത്തിലുള്ള മൂന്ന് സർക്കാരുകളുടെയും സഹകരണം കൊണ്ടാണ്.
ഫെഡറൽ സർക്കാർ: സ്ഥലം ഏറ്റെടുക്കാനും (land banking) കുറഞ്ഞ പലിശയിൽ മോർട്ട്ഗേജുകൾ (കടപ്പത്രങ്ങൾ) ലഭ്യമാക്കാനും നഗരങ്ങൾക്ക് വായ്പകൾ നൽകി.
വാടക നിയന്ത്രണം: ഇവിടെയുള്ള കെട്ടിടങ്ങളിലെ 25% യൂണിറ്റുകൾ ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ വരുമാനക്കാർക്കായി നീക്കിവച്ചു. അവർക്ക് മൊത്ത വരുമാനത്തിന്റെ 30% മാത്രം വാടകയായി നൽകിയാൽ മതിയായിരുന്നു. ബാക്കി 75% യൂണിറ്റുകളുടെ വാടക, മാർക്കറ്റ് നിരക്കിന്റെ ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ നിലയിൽ നിശ്ചയിച്ചു.
പ്രൊവിൻഷ്യൽ സർക്കാർ: ഡെവലപ്പർമാർക്ക് 10% മൂലധന ഗ്രാന്റുകൾ നൽകി.
മുനിസിപ്പാലിറ്റി: മുൻനിര ഡെവലപ്പറായി പ്രവർത്തിച്ച് ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കുകയും, അയൽപക്ക പദ്ധതി (neighbourhood plan) തയ്യാറാക്കുകയും ചെയ്തു.

സ്വകാര്യ പങ്കാളിത്തം ഒഴിച്ചുകൂടാനാവാത്തത്: എല്ലാ ഭൂമിയും ലാഭേച്ഛയില്ലാതെ പ്രവർത്തിക്കുന്ന സ്ഥാപനങ്ങൾക്ക് നൽകണമെന്ന് ചിലർ ആവശ്യപ്പെട്ടിരുന്നുവെങ്കിലും, സ്വകാര്യ ഡെവലപ്പർമാരെ ഉൾപ്പെടുത്തിയത് പ്രധാനമായിരുന്നു.
വരുമാന സമന്വയം: സ്വകാര്യ പങ്കാളിത്തം മൂലം സമ്പന്നരും സാധാരണക്കാരും ഒരുമിച്ച് താമസിക്കുന്നത് വഴി, ഈ പ്രദേശം ‘കുറഞ്ഞ വരുമാനക്കാരുടെ മേഖല’യായി മുദ്രകുത്തപ്പെടുന്നത് ഒഴിവാക്കി.
സാമ്പത്തിക വിജയം: ചില ഭൂമി സ്വകാര്യ ഡെവലപ്പർമാർക്ക് വിറ്റതിലൂടെ, ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ ചെലവുകളും വികസന പദ്ധതി ചെലവുകളും നഗരത്തിന് തിരികെ ലഭിച്ചു.
താമസ്സക്കാരുടെ പങ്കാളിത്തം (Occupant Investment): ഓരോ കെട്ടിടത്തിലെയും താമസക്കാർക്ക് അവരവരുടെ കെട്ടിടങ്ങൾ സ്വയം കൈകാര്യം ചെയ്യാനും പരിപാലിക്കാനും അവസരം ലഭിച്ചു. ഇത് കെട്ടിടത്തിന്റെ ദീർഘകാല പരിപാലനത്തിൽ അവർക്ക് താൽപ്പര്യമുണ്ടാക്കാൻ കാരണമായി.

ദേശീയ പദ്ധതിയുടെ ആവശ്യം:

ഈ മിശ്രിത-വരുമാന പദ്ധതികൾ (mixed-income programs) ഉപേക്ഷിച്ചത് കാനഡയുടെ ഭവന പ്രതിസന്ധിക്ക് ആക്കം കൂട്ടി. 1970-കളിലും 80-കളിലും കാനഡ ഏകദേശം 300,000 താങ്ങാനാവുന്ന വാടക വീടുകൾ നിർമ്മിച്ചു, അതിൽ സെന്റ് ലോറൻസിൽ മാത്രം 10,000 പേർക്ക് താമസസൗകര്യം ഒരുക്കി.

ഫ്രാങ്ക് ലെവിൻബെർഗ് ആവശ്യപ്പെടുന്നത് പോലെ, ടൊറന്റോയിലെ ‘ഡോൺ സമ്മർവില്ലെ’ പോലുള്ള പുതിയ ഒറ്റപ്പെട്ട പദ്ധതികൾക്ക് പകരം, രാജ്യമെമ്പാടുമുള്ള സമൂഹങ്ങൾക്ക് പ്രയോജനപ്പെടുന്ന ഒരു ദേശീയ ഭവന പദ്ധതിക്ക് കാനഡ തയ്യാറാകണം. കഴിഞ്ഞ വിജയങ്ങളിൽ നിന്ന് പാഠം ഉൾക്കൊണ്ട്, എല്ലാ വരുമാനക്കാർക്കും ജീവിക്കാൻ കഴിയുന്ന നഗരങ്ങൾ സൃഷ്ടിക്കാനുള്ള വെല്ലുവിളി ഏറ്റെടുക്കാൻ സമയമായിരിക്കുന്നു.